DIRITTI E DOVERI IN CASO DI AFFITTO

Casa in affitto. La caldaia si guasta ed è necessario sostituire dei pezzi. Chi paga?

Capita sempre più spesso che ci vengano chieste delucidazioni sulla competenza delle spese di manutenzione della caldaia in caso di abitazione in affitto.

Normalmente se il contratto di affitto è correttamente scritto e registrato non si dovrebbero avere dubbi, purtroppo, non di rado, ci si appella ad interpretazioni di clausole per evitare di pagare quanto dovuto.

Capita infatti che il manutentore sia contattato dall’occupante dell’abitazione e che in tale occasione si rilevino problemi o prodotti o condizioni fuori norma. Da qui alla controversia tra locatore e conduttore è un attimo. Cerchiamo allora di dare qualche indicazione per evitare spiacevoli discussioni sia tra proprietari e affittuari, che di questi con il manutentore.

Iniziamo col dire che il proprietario deve consegnare all’affittuario un’abitazione in buone condizioni manutentive e a norma secondo quanto disposto dalla legge nei riguardi degli impianti, inoltre nel contratto di affitto dove essere specificata la ripartizione degli oneri, nello specifico quelli relativi agli “impianti di riscaldamento, condizionamento, produzione di acqua calda e addolcimento acque”, e che ordinariamente tale ripartizione avviene così:

Installazione e sostituzione degli impianti: Proprietario  o Locatore
Adeguamento degli impianti a leggi e regolamenti: Proprietario o Locatore
Manutenzione straordinaria dell’impianto di riscaldamento: Proprietario o Locatore
Manutenzione ordinaria degli impianti, analisi combustione: Affittuario o Conduttore
Pulizia annuale degli impianti e dei filtri: Affittuario o Conduttore

Nel caso in cui sul contratto tale ripartizione non fosse ben specificata, possiamo consultare il codice civile  o alcune sentenze in materia; è del  26 maggio 2014 la sentenza della Corte di Cassazione n. 11353 in cui si afferma che “In materia di spese di manutenzione nell’ambito dei contratti di locazione, spetta al proprietario la spesa necessaria per la sostituzione della caldaia non a norma.”

Mentre l’art. 1576 Codice Civile, primo comma, recita: “Il locatore deve eseguire, durante la locazione, tutte le riparazioni necessarie, eccettuate quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore.”.
Mentre l’art. 1609 Codice Civile precisa: “Le riparazioni di piccola manutenzione, che a norma dell’art. 1576 devono essere eseguite dall’inquilino a sue spese, sono quelle dipendenti da deterioramenti prodotti dall’uso, e non quelle dipendenti da vetustà o da caso fortuito.”.

Non è facile distinguere tra deterioramento dovuto all’uso e vetustà o caso fortuito. In questi casi, gli usi locali ma soprattutto il buon senso, sono necessari per risolvere la questione prima di andare in Tribunale.
Le manutenzioni ordinarie riguardano le verifiche periodiche, messa in funzione e riparazioni dovute al normale uso, sono sempre a carico del conduttore sia nel caso di impianto autonomo sia nel caso di riscaldamento centralizzato.

La sostituzione della caldaia, invece, deve essere considerata opera di manutenzione straordinaria e quindi spetta al proprietario.

 

vedi anche Il Sole 24 Ore